长沙商业地产的趋势走向
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长沙商业地产的趋势走向
当产业地产泡沫逐渐泛起，传统房地产开发商逆势转型进军产业地产领域，不仅需要勇气，更需要智慧和实力。
身为星河集团副总裁，显然是有备而来，他这半年内的大部分精力不再是盖楼卖楼，而是与各类企业、地方政府和金融机构频频接触。尽管如此，这对黄德安来说仍是一个不小的挑战：他在操盘一个总投资高达150亿元的总部基地项目，它代表着星河集团未来的模式。
转型，这已经成为大大小小各类房企的必然命题，自房地产调控以来，包括金地集团等巨头在内的众多开发商都在转型。
黄德安在接受《第一财经日报》采访时坦言，进军产业地产是星河集团的又一次战略转变。
开发商集体突围
大手笔投资也让这家一直低调神秘的民营开发商走进公众视野，与其他房企纷纷收缩过冬相反，星河集团仍在逆市扩张。
与以往不同的是，此前仅仅在住宅和商业地产领域低调潜行的星河集团，新的战略布局开始涉足产业地产的开发与运营。
这个投资150亿元的高科创新产业园，被命名为“星河World”，星河集团将其定位为“上市和拟上市企业总部基地”。
黄德安透露，星河这一商业模式如果运作成功，将在异地实现复制。
从城市地产到产业地产，这对星河集团而言是一个全新尝试。用黄德安的话来说，星河集团未来不是要做房地产开发商，而是要做城市运营商。
根据政策和市场变化适时调整，这与行业龙头万科未来要做“城市配套服务商”有着某种相似，也折射出中国房企商业模式的群体性变革。
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实际上，在星河集团之前，传统房地产开发商布局产业地产早已不乏先例，万通地产、绿地集团、富力地产以及招商地产此前均已进军产业地产。
根据方迪总部经济研究院此前发布的数据，从2005年第一次楼市调控开始，一线城市约有30%的传统房地产商转向产业园开发建设。
这包括万科尝试接手青岛广告产业园、绿地集团投资开发大庆绿地大学科技园、招商地产开发广州金山谷创意产业园等产业地产项目。毫无疑问，当住宅开发面临诸多限制后，城市发展的“产城融合”、“产城一体化”趋势正在为传统开发商开启新的房地产开发模式。更显而易见的是，在住宅市场受调控影响比较大的情况下，产业地产更是为开发商提供了相对容易且便宜的土地获取路径。不过，天安数码城、华南城、联东集团、华夏幸福基业等专业产业地产开发运营商，多以开发工业、物流及科技类产业园区居多。
而类似于星河集团这类传统住宅开发商切入产业地产，目前多以开发运营总部基地类的产业地产为主，侧重于商务和服务业功能。
星河模式嬗变
业内人士评论，星河集团再次转型意在更好满足其全国化扩张需求，为进一步冲刺资本市场进行项目积累。
正如万达的商业综合体模式、华侨城的旅游地产和卓越集团的商务综合体模式一样，星河World将成为星河集团未来的商业模式样板。
在“星河World”这种新的商业样板中，通过将研发办公、公寓、商业、住宅、酒店、会议中心等多种物业类型汇聚一体，实现了对科技、金融和现代服务业的研发、办公、休闲、旅游等业态的全面覆盖与融合。
按照规划，星河World高科创新园区拟发展创新金融、电子信息、文化创意、现代服务业、新能源产业，能容纳上千家企业，提供10万人就业。
黄德安说，这种模式实质上是对星河集团现有的住宅、商业、金融三大业务板块的整合与提升，实现开发模式升级。多年来，横跨住宅、商业和金融投资的三元产业架构，也被称为星河集团的“三驾马车”。但由于品牌影响力主要集中于大本营深圳，且一直行事低调，星河集团在全国房地产市场中的知名度并不算高。
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实际上，在2012年，星河集团的销售金额已经突破百亿元大关，在全国与上市房企排名50位左右的恒盛地产、合生创展、建业地产等规模相当，在深圳则远超过同城上市房企花样年集团、莱蒙国际等开发商。
黄德安预测，星河集团2013年销售规模有望达到120亿至130亿元。尤其是在上海自贸区获批之后，作为第六个国家级新区的广州南沙，也传出或下半年启动申报自贸区的消息，这让黄德安更加充满信心。
在南沙早已落子布局的星河集团，除在售的广州星河丹堤项目外，还拥有两个储备项目，在南沙的土地拥有量高达百万平方米。
更为突出的是，星河集团的商业运营能力在深圳市场之强势，让万科、中海地产、招商地产等巨头都难以匹敌。
在星河现有的商业地产版图中，囊括了福田中心区星河COCOPark、星河第三空间、星河丽思卡尔顿酒店、星河发展中心、龙岗星河COCOPark等项目。
目前，星河集团仅在福田中心区开发物业就达60万平方米，被认为是与卓越集团齐名的“深圳CBD之王”。
而鲜为人知的是，星河集团还是深圳创新投资集团的第二大股东、深圳福田银座村镇银行的发起人和第二大股东，同时，还持有阳光保险集团的股份。黄德安坦言，上述代表着星河集团全新商业模式的项目，意在整合公司现有资源，进一步打造其全国扩张的核心竞争力。在未来，星河集团有望将以上述商业类物业作为基础资产，进行资产证券化尝试，计划在2015年完成上市目标。 |
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